“感谢法院对我市住宅小区公共收益监管工作的关注与指导。我局高度重视贵院提出的司法建议，及时组织专题研究，并结合工作实际，积极推进相关问题的治理与改进。”
12月12日，中山市住房和城乡建设局（下称“市住建局”）向中山市中级人民法院（下称“市中级法院”）发来复函，就强化住宅小区公共收益监管的改进举措作出详细回应，字里行间是对司法建议精准性、实效性的认可。
中山发布供图
住宅小区公共收益，关乎业主“钱袋子”，更连着基层治理“神经末梢”。今年7月14日至15日，中央城市工作会议时隔十年再次召开，明确提出“转变城市工作重心，更加注重治理投入”；10月20日至23日召开的党的二十届四中全会，进一步提出“建设安全舒适绿色智慧的‘好房子’，实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动”。政策导向之下，破解物业纠纷难题成为民生保障的重要课题。
随着中山城市化进程加快，业主与物业公司间的纠纷同比增加。据统计，近三年，中山两级法院共受理物业服务合同纠纷案件22245件，在民商事案件中案由数量位居第二，占比超10%。其中，小区公共收益“账目不透明、归属难界定”等问题尤为突出，成为影响群众安居、制约基层治理的“堵点”。
受访者供图
今年以来，中山市中级法院民一庭庭长牛庆利法官在审理两起业委会起诉物业公司返还公共收益的案件时，敏锐察觉到行业监管的薄弱环节。审理中发现，两案涉物业公司均为夫妻股东设立，提供服务期间未按规定开设公共收益独立账户，停车位等业主共有部分产生的收益，竟通过股东私人微信账号收取。这些资金未建立独立账簿，还存在提现消费、手机充值、大额转账等混同使用情况。
“公司财产与股东个人财产边界不清，即便启动鉴定评估，也难以精准核算公共收益数额。”牛庆利坦言，这种情况不仅让法院陷入“酌定数额”的被动，更直接侵害了业主的合法权益。《民法典》第二百八十二条明确规定，小区共有部分产生的收益归业主共有，但在业主自治能力尚待提升的现实下，如何将法律规定与政策精神转化为有效监管措施，成为亟待破解的民生考题。
基于对近年同类案件的系统梳理和法律法规的深入研判，中山市中级法院于今年10月向市住建局发出《关于加强住宅小区公共收益监管的司法建议书》，直指监管漏洞，精准提出三项核心举措：一是强化账户监管，督促物业公司按规定开立公共收益独立账户，定期向业主公示收支明细，从源头保障业主知情权；二是深化法治引导，通过典型案例普法、专项法律咨询等方式，推动物业公司健全财务制度，树立规范经营理念；三是畅通维权渠道，整合热线、官网等投诉平台，建立快速响应机制，对违规行为依法追责。
“每条建议都直击要害！”收到司法建议后，中山市住建局迅速行动，将司法建议转化为治理实效——
强化监管方面，该局先后印发《关于做好住宅小区公共收益管理的通知》《中山市住宅小区物业服务公开工作指引》，明确公共收益独立开户、资金全额入账、“双签”支付等刚性要求，并升级物业管理信息化平台，新增公共收益公示模块并接入微信端，业主指尖轻点就能实时查看收支明细。
普法宣传环节，通过官方微信公众号开设“物业知识知多D”专栏，用通俗语言解读业主权利、收益管理等法规，并梳理法院物业纠纷调解等典型案例，通过官网、新媒体矩阵广泛传播，引导物业公司合规经营，提升业主维权意识。
维权渠道建设，创新建立“48小时响应—7日办结”闭环机制，整合12345热线、手机APP等渠道，在全市1228个专业化物业服务小区推广“码上反映”监督二维码，实现业主诉求“一键直达”；同时通过“中山住建”公众号公开各镇街主管部门联系方式，确保维权有门、诉求有应。
中山市住建局在复函中明确表示，将持续深化与法院的协作，共同推动物业服务行业健康发展。这种“司法建议—部门响应—治理升级”的联动模式，正是中山破解物业治理难题的生动实践。
作为市人大代表，牛庆利更将司法实践与履职尽责深度融合，把监管难题破解延伸到立法、调研等前端环节。今年中山两会上，她提出加强物业纠纷调解的建议；赴江苏泰州等地调研走访后，市中级法院民一庭与研究室牵头组织全市物业条线法官研讨。11月21日，市人大常委会法工委到市中级法院，就《中山市住宅小区物业管理规定》开展立法调研，牛庆利在前期调研基础上，结合审判经验就公共收益管理、支出、监管等提出完善建议，为地方立法注入司法智慧。
●9月18日，市人大代表、市中级法院民一庭庭长牛庆利调研中山市物业管理行业协会，与市住建局、市司法局就有关人大建议办理情况作沟通交流
●11月12日，市中级法院组织全市物业条线法官召开会议，集中研讨《中山市住宅小区物业管理规定》（征求意见稿），提出完善建议
●11月13日，市中级法院与市住建局、市司法局、中山市物业管理行业协会有关负责人在中山法院诉讼服务中心共商物业纠纷调解工作
小区是民生“基本盘”，治理效能关乎群众幸福感。下一步，中山法院将以统一物业纠纷裁判尺度为基础，深化与住建、司法行政等部门及行业协会的协作，通过前端预防、多元化解、普法赋能等举措，把物业纠纷治理做深做实。同时依托住宅专项维修资金监管等制度保障，切实守护业主“钱袋子”，为群众打造和谐宜居的居住环境，为法治中山、基层治理现代化注入坚实司法力量。
《南方》杂志全媒体记者、南方+记者｜左志红
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